Pflegeheime

Unter Gesundheitsimmobilien wird am Markt der Immobiliensegment bezeichnet, die eine entsprechende gesundheitliche Nutzung haben. Darunter fallen aber auch Immobilien, mit einem sozialen Aspekt in der gesundheitlichen Infrastruktur. Unter Investment-Gesichtspunkten betrachtet, zählen zu den Gesundheitsimmobilien die Objekte, die für eine entsprechende “gesundheitliche Nutzung” vorgesehen sind. Dazu zählen Hospize, Reha-Einrichtungen, Ärztehäuser, medizinische Versorgungszentren (MVZ), Kliniken, betreute Wohneinrichtungen und Altenwohn-, Alten- und Pflegeheime. Zu den Gesundheitsimmobilien, die auch eine soziale Aufgabe erfüllen gehören Altenheime. Der Begriff Altenheim wird allgemeinsprachlich für jede Form der stationären Fremdversorgung im hohen Alter gebraucht. Im Fachjargon ist das Altenheim allerdings das mittlere Glied zwischen Altenwohnheim und (Alten)pflegeheim in einer nach der Intensität der Unterstützungs-, Hilfs,- und Pflegebedürftigkeit der Bewohner getrennten Dreigliedrigkeit. Alle drei Einrichtungen dienen zwar der primären wohnlichen Unterbringung der Bewohner, müss aber auch eine gesundheitliche Versorgung gewährleisten, weshalb sie unter den Sammelbegriff der Gesundheitsimmobilien gefasst werden. Die Verwendung der Trennung zwischen Wohnheim-, Altenwohnheim und Pflegeheim spielt im Heimgesetz und insbesondere in der Heimmindestbauverordnung von 1978 eine tragende Rolle:

  • Altenwohnheim – Der Bereich Wohnen hat hier das größte Gewicht – andere Leistungen werden nur in geringem Umfang angeboten. Die Bewohner sind Unterstützungsbedürftig, aber grundsätzlich in der Lage einen eigenen Haushalt selbstständig zu führen. Baulich charakteristisch zeigt sich bei Altenwohnheimen, dass die Bewohner in unabhängigen Mieteinheiten und Apartments mit Küche oder Kochzeile wohnen. In entsprechenden Heimen wird insbesondere das gemeinschaftliche Leben mit unterschiedlichsten, dem Alter der Bewohner angemessenen lebens-, gesundheits- und gemeinschaftsfördernden Aktivitäten angeboten. 
  • Altenheim – Hierbei besteht, wenn überhaupt, eine geringe Pflegebedürftigkeit, das selbstbestimmte Leben überwiegt. Dienstleistungen wie Säubern und Aufräumen im Zimmer, Speisenversorgung werden regelmäßig in Anspruch genommen. Die Bewohner sind zwar in der Lage ihren eigenen Alltag zu bestreiten, nicht aber den Haushalt unabhängig zu führen. Die Mieteinheiten besitzen meist keine komplette Küche oder Küchenzeile mehr, sondern eine Kochecke, zum Aufwärmen von kleinen Speisen. Die Hauptversorgung erfolgt durch eine größere Gemeinschaftsküche im Verband. Die Bewohner sind hilfsbedürftig, aber in der Lage sich um sich selbst zu kümmern.
  • (Alten)pflegeheim – Die Bewohner sind nicht in der Lage ihren Hausstand zu führen oder sich um sich selbst zu kümmern. Die Bewohner sind zumeist in einzelnen Zimmern mit angebundenen Badezimmern untergebracht. In den meisten Bundesländern besteht eine Mindestquote für Einzelzimmer bis zu 100 %. Teilweise werden Doppelzimmer oder Tandembäder, mit einem Bad, welches durch zwei Zugänge an zwei Bewohnerzimmer verbunden ist.

Mit der Föderalismusreform von 2007 wurden die Bundesländer ermächtigt das Heimgesetz neu zu gestalten. Inzwischen haben alle Bundesländer eigene Landesheimgesetze verabschiedet und die meisten Länder haben diese mit einer eigenen Bauverordnung ergänzt. In den neuen Heimgesetzen nahmen die Länder Abstand von einer einheitlichen Begrifflichkeit, wie sie im Heimgesetz verwendet wurde. 

Die unterschiedliche Definition und Verwendung unterschiedlicher Begriffe, sowie unterschiedliche Bauvorschriften mit wiederum unterschiedlichen Regelungen zu Angleichungs- und Übergangsvorschriften macht dieses Thema noch komplexer.

Mit zunehmender Regulierung wird das Thema um Pflegeheime komplexer, aber trotzdem steigt das Transaktionsvolumen in dieser Subassetklasse. 2020 stieg das Investitionsvolumen gemäß CBRE am deutschen Gesundheitsimmobilienmarkt im Vorjahresvergleich um 61 Prozent auf 3,38 Milliarden Euro. Der Marktanteile von Pflegeheimen sei dabei um 16 Prozent auf 72 Prozent gestiegen.1 Das zeigt, dass das Interesse von privaten Investoren groß ist. Chusman & Wakefield ermittelte, dass 2020 etwa 43 % der 14.500 stationären Pflegeheimen mit durchschnittlich 77 Pflegeplätzen von privaten Trägern betrieben werden und eine steigende Tendenz aufweist.2 Dabei würden börsennotierte Immobiliengesellschaften und institutionelle Investoren, die eine langfristige Investmentstrategie verfolgen dominieren. Internationale Investoren wären laut CBRE 2020 überproportional vertreten gewesen: ihr Marktanteil betrugt 69 Prozent, ein Plus von acht Prozentpunkten.1

Eine Investition in Pflegeheime, die bei denen 2015 Spitzenrenditen von 6,5 % erreicht wurden2 ist ein durchaus lohnenswertes Geschäft, benötigen allerdings aufgrund der rechtlichen Herausforderungen, der regionalen Unterschiede, der unterschiedlichen Miet- und Pachtvertragsgestaltung und der komplexen Betriebs- und Organisationsstruktur eine sorgfältige Analyse und sind beratungsintensiv. Nicht zuletzt werden die Erfahrungen aus der Covid-19-Pandemie Planer und Betreiber von Pflege- und Wohneinrichtungen hinsichtlich des baulichen Infektionsschutz vor neue Aufgaben stellen. 

ESG ist en vogue!

Environmental, Social, and Corporate Governance (ESG) bezeichnet die drei zentralen Faktoren bei der Messung der Nachhaltigkeit und der gesellschaftlichen Auswirkungen einer Investition in ein Unternehmen oder einen Betrieb. Diese Kriterien sollen dabei helfen, die zukünftige finanzielle Performance von Unternehmen (Rendite und Risiko) besser zu bestimmen. Sie lassen sich auch bei Investitionen in Gebäude als Prüfparameter heranziehen und können eine breite Palette von Themen in einer Organisation abdecken. Eine von den Vereinten Nationen geführte Initiative, die Principles for Responsible Investment (PRI), definiert diese Säulen so, dass sie unter anderem die folgenden aufgeführten Faktoren umfassen:

Bei Investitionen in Immobilien gibt es im Vergleich zu anderen Anlageklassen zwei wichtige ESG-Überlegungen: 

  1. Sie haben einen langen Anlagehorizont
  2. Viele ESG Themen spielen sich auf lokaler Ebene ab

Punkt 1 spielt eine große Rolle, da die meisten ESG-Themen eher an Bedeutung gewinnen, wenn sie über längere Zeiträume bewertet werden. Punkt 2 reflektiert, dass eine Investition in eine Immobilie in hohem Maße mit dem geografischen Standort verbunden ist, da ihn lokale Fakten, wie z.B. Wetterverhältnisse, das Verhältnis zur Kommune, uvm. untrennbar mit einem bestimmten geografischen Standort verbunden sind. Ein Betrieb kann wählen, woher er seine Materialien bezieht oder welcher Absatzmarkt vor Ort erschlossen werden soll, aber eine Immobilie hat keine geografische Flexibilität; sie ist ‚immobil‘. So kann eine Systemanalyse dieser Anlageklasse zur Identifizierung und Verwaltung von ESG-Themen im gesamten Portfolio den Investitionswert schützen und erheblich steigern.

Es existiert kein festgelegter Katalog von Themen, die unter der Abkürzung ESG gesammelt werden. Ein solcher wäre allein deshalb hinderlich, da jedes Unternehmen andere Interessen und Schwerpunkte verfolgt und sich die Themenfelder verschieben können. 

So ist es empfehlenswert die ESG-Kriterien während einer Due Diligence Prüfung ausführlich und sorgfältig zu untersuchen. Dabei geht es um die Bewertung des Verbesserungspotentials, das Aufspüren von Altlasten und die Untersuchung der Auswirkungen von ESG-Trends. Hierbei können beispielsweise auch sich wandelnde Umwelteinflüsse, neue bauliche Vorschriften für die Sicherheit im Gebäude (denken Sie dabei an Brandschutz oder Barrierefreiheit) oder neue Energieeffizienzstandards eine Rolle spielen. Wenn für einen Investor ESG-Kriterien relevant sind, hat die Beurteilung, welche Auswirkung bestimmte Kriterien auf eine Immobilie im Fokus des Investors eine Rolle spielen. Zum Beispiel wäre der Erwerb eines energieineffizienten Gebäudes kontraproduktiv zum Gesamtziel, wenn der Fokus einer Weiterentwicklung darin liegt, den Energieverbrauch des Portfolios zu senken.

Im Folgenden wird für jeden ESG-Aspekt ein Kriterium kurz erläutert:

Environmental – Umweltaspekt

Die Bedrohung durch den Klimawandel und die Erschöpfung von Ressourcen hat zugenommen, sodass Anleger bei ihren Investitionsentscheidungen zunehmend auch Nachhaltigkeitsaspekte berücksichtigen müssen. Die Themen stellen oft Externalitäten dar, also Einflüsse auf die Funktionsweise und den Ertrag des Unternehmens, die nicht ausschließlich durch Marktmechanismen beeinflusst werden. Zu den Themen, die unter dem Environmental-Begriff gesammelt werden, zählt zum Beispiel auch die ökologische Nachhaltigkeit eines Gebäudes. In allen Bereichen der Debatte, von der Erschöpfung der Ressourcen bis hin zur Zukunft von Industrien, die von schwindenden Rohstoffen abhängig sind, wird die Frage nach der Veralterung einer Immobilie zum zentralen Faktor für deren Wert. Eine eher auf Langfristigkeit ausgelegte Perspektive setzt sich bei den Investoren durch.[1]

Social – Sozialer Aspekt

Die Katastrophe um den Brand des Grenfell Towers in London von 2017 mit 72 Toten verdeutlichte der Bauwirtschaft erneut auf, welch hohen Stellenwert die Sicherheit und Gesundheit der Nutzer einer Immobilie hat.[2] Nicht zuletzt der Einsturz des Rana-Plazas 2013 in Bangladesch mit 1135 Toten zeigte die Verantwortung von finanzstarken Global Playern auch in der dritten Welt.[3] Die Ursprünge des Sicherheitsbedürfnisses der Menschheit lag in der Verwendung von Höhlen als sicherer Zufluchtsort. Aus Höhlen wurden inzwischen Wolkenkratzer. Bei der Errichtung von neuen Gebäuden ist ein wichtiger Prüfaspekt inzwischen der, dass ein Gebäude weiterhin dem Schutz des Menschen von äußeren Einflüssen dient und nicht zur Gefahr wird. Die aktuelle Corona-Pandemie machte deutlich, wie Immobilien als Katalysator für die Ausbreitung des Covid-19-Virus dienten, da sich die bekannten Superspreader-Ereignisse meist innerhalb von Gebäuden abspielten.[4] Über die Jahre entwickeln sich neue Strategien, um Gefahren, die durch die Nutzung immer größerer Gebäude entstehen,  zu bekämpfen.

Darüber hinaus spielt der soziale Aspekt in Ballungsräumen eine immer größere Rolle. So kann mit Recht festgestellt werden, dass der soziale Aspekt einer Immobilie ein wesentlicher Grund für eine Bauberechtigung sein kann. In Gebieten mit immer weniger verfügbaren Bauflächen benötigen Behörden gute Gründe, warum ein Bauvorhaben gegenüber einem anderen Vorhaben an selber Stelle bevorzugt wird. Dabei ist es erforderlich, dass Gebäude einen sozialen Zweck erfüllen, damit es genehmigt wird. Ein Gebäude muss somit nicht nur dem Investor, dem Nutzer, sondern auch dem sozialen Umfeld, also die Nachbarn und die Öffentlichkeit einen Mehrwert bieten. Gegenwärtig wird in Ballungszentren kein Baurecht mehr erteilt, ohne dass dem sozialen Mesostandort um das Gebäude herum Zugeständnisse gemacht werden. Hierbei darf allerdings nicht außer Acht gelassen werden, dass soziales Engagement nicht ausschließlich Kosten verursacht, sondern auch als ein beachtenswertes positives Aushängeschild für das Gebäude und den Bauträger dient

Governance

Die Veröffentlichung der Panama-Papers 2016, bei denen 2,6 Terabyte bzw. 11,5 Millionen Dokumente Zeugnis über legale Strategien der Steuervermeidung, aber auch Steuer- und Geldwäschedelikte, den Bruch von UN-Sanktionen sowie andere Straftaten durch Kunden der in Panama ansässigen Anwaltskanzlei Mossack-Fonseca darstellten, verursachte strafrechtliche Ermittlungen gegen Unternehmen und Privatpersonen auf der ganzen Welt. Das Aufdecken von legalen und illegalen Geschäftsgebaren schadete dabei insbesondere nachhaltig der kapitalstarken Gesellschaftsschicht.[5] Die Liste an Beispielen, die einen Beleg des wirtschaftlichen Misserfolges von Unternehmen bei unmoralischen Geschäften beweisen, würde den Rahmen dieses Beitrages sprengen. Viele Unternehmen setzen daher inzwischen auf Compliance, also der Regeltreue, die Einhaltung von Richtlinien und Gesetzen, um ihre Geschäfte abzusichern. Da insbesondere Deutschland durch eine fehlende Transparenz von Immobiliengeschäften gut zum Waschen von kriminellen Geldern genutzt werden kann, spielt Compliance bei der Transaktion von Immobilien eine wachsende Rolle. Eine KYC-Prüfung (Know-your-customer) fällt dabei bei finanzstarken Immobiliengeschäften, insbesondere mit Privatpersonen, unter den Governance-Aspekt von ESG.

Was fängt man nun mit ESG bei Immobilien an?

Die zum Beispiel während der Due Diligence identifizierten ESG-Erkenntnisse können in das Investitionsmemorandum aufgenommen werden, um sicherzustellen, dass sie in den Entscheidungsprozess einfließen und vom Investitionsausschuss berücksichtigt werden. Selbst wenn keine Risiken identifiziert wurden, kann die Berücksichtigung von ESG-Aspekten Im Memo nützlich sein, um hinzuweisen, dass ESG-Faktoren während der Due Diligence berücksichtigt wurden.[6] Wenn schwerwiegende Probleme identifiziert wurden, kann es sinnvoll sein, dass ein verantwortlicher Investmentmitarbeiter an der Ausschusssitzung teilnimmt, um Fragen zu beantworten, um ggf. einen Red-Flag/Dealbreaker für das Unternehmen aufzuzeigen. Dabei gibt es viele Möglichkeiten, wie ESG-Themen die Bewertung beeinflussen können, z.B.:

  • Abschlag aufgrund zusätzlicher Kapitalausgaben, z. B. für die Aufrüstung von Anlagen zur Verbesserung der Energieeffizienz;
  • Abschlag aufgrund zukünftiger Einkommensunsicherheiten, z. B. Gebäude, die nicht die vom Gesetzgeber festgelegten Mindeststandards für die Energieeffizienz erfüllen;
  • Abschlag aufgrund des Veralterungsrisikos, z. B. haben Gebäude von schlechter Qualität eine kürzere Lebensdauer;
  • Geschäftsaufgabe aufgrund inakzeptabler Risiken, die während der Due-Diligence-Prüfung identifiziert wurden, z. B. unzureichender Brandschutz, hohe Wahrscheinlichkeit von Naturkatastrophen, Bodenkontamination.

Und im Property Management?

Geeignete Systeme, welche Probleme im Betrieb eines Gebäudes laufend behandeln können, sind unabdingbar. Einige der wichtigsten Prozesse, die einbezogen werden sollten, sind:

Auch in der Zusammenarbeit zwischen Mieter und Vermieter können ESG Themen weitreichende Auswirkungen haben. Hier spielt insbesondere das gemeinsame Handeln eine Rolle, aus welchem beide Parteien ihren Nutzen ziehen können. Der Investor, der Mieter oder auch beide Vertragspartner können durch Bestimmungen im Mietvertrag oder in einem Anhang ermutigt werden, ihre Rechte und Pflichten in einer nachhaltigen Art und Weise zu erfüllen. Hierbei ist es natürlich erforderlich die genauen Inhalte und Konditionen zwischen den Parteien auszuhandeln. Sie können sich dabei auf die folgenden Punkte beziehen:

  • Die Verantwortung für Investitionen in ESG-Projekte und die gemeinsame Nutzung von Kosteneinsparungen
  • Verpflichtung, dass ESG-Faktoren beim Einsatz von Auftragnehmern, z. B. Unternehmen zur Wartung und Prüfung von Gebäudeinstallation sowie Reinigungskräfte, berücksichtigt werden;
  • Kooperation der Vertragsparteien zur Minimierung negativer ESG-Aspekte und Förderung der Positiven;
  • Die gemeinsame Nutzung von Daten und die Installation von Energie- und Wasserzählern zur Verbrauchsoptimierung.

Die Verwendung von ESG-Klauseln in Mietverträgen variiert stark je nach Geografie und Vorlieben des Investors. Einige Investoren bieten sie allen Mietern an, andere verwenden sie nur für Gebäude ab einer bestimmten Größe. Ein Investor, der ESG-Klauseln wünscht, gibt dem Rechtsteam oft eine Reihe von Richtlinien vor, welche ESG-Überlegungen in einen Mietvertrag einfließen könnten.

Eine Immobilie soll unter ESG-Aspekten verkauft werden

Die Berücksichtigung mit ESG-Themen und die Verbesserung der Performance während der Eigentumsphase können das Risiko reduzieren und den Wert steigern, der beim Verkauf der Anlage realisiert wird. Weitere Vorteile, die ein verantwortungsvoller Investmentansatz beim Verkauf bringen kann, sind:

Die Berücksichtigung mit ESG-Themen und die Verbesserung der Performance während der Eigentumsphase können das Risiko reduzieren und den Wert steigern, der beim Verkauf der Anlage realisiert wird. Weitere Vorteile, die ein verantwortungsvoller Investmentansatz beim Verkauf bringen kann, sind:

  • Ein vorzeitiges Identifizieren und Managen von wesentlichen ESG-Themen verhindern, dass ein Käufer unvorhergesehene Risiken nutzen kann, um einen niedrigeren Preis auszuhandeln;
  • Das Festlegen von KPIs zu Beginn der Haltedauer liefert den Nachweis, dass ESG-Themen verfolgbar und belegbar werden;
  • Das Verdeutlichen der professionellen Anwendung von ESG-Kriterien kann ein Zeichen dafür sein, dass das Asset gut gemanagt und die Bausubstanz gepflegt wurde.

Fazit

Die Welt steht vor großen Nachhaltigkeitsherausforderungen – wie dem Klimawandel, der alternden Bevölkerung und der Ungleichheit – die radikale Lösungen erfordern und die enorme, aber schwer vorhersehbare Veränderungen für das globale Finanzsystem mit sich bringen werden. Wenn sich Unternehmen diesen Herausforderungen stellen, mutige Visionen für die Zukunft entwickeln und realisieren, dass Entscheidungen zur Kapitalallokation tatsächliche Auswirkungen auf die Welt haben, können Investoren darauf bauen, gute langfristige Anlageentscheidungen zu treffen. Die CGN Consulting Group beschäftigt sich intensiv mit ESG und steht Ihnen bei der Suche Ihres individuellen Wegs zur Seite.

Die Krux mit dem Brandschutz

Der vorbeugende Brandschutz ist die Bezeichnung aller Maßnahmen, die zur Vermeidung von Brandfällen im Vorfeld getroffen werden. Dabei geht es um das Verhindern der Entstehung sowie der Ausbreitung von Bränden durch bauliche, anlagentechnische und organisatorische Maßnahmen.

Betreiber, Haustechniker, Makler, Prüfingenieure, Ingenieure für den vorbeugenden Brandschutz, Nutzer und Besucher sollten sich der Gefahr von Bränden in einem Gebäude bewusst sein, hauptsächlich zum Schutz von Leib und Leben, aber auch zum Schutz von Schadensersatzansprüchen nach einem Brandfall.

Für alle Stakeholder rund um Immobilien bedeutet im Wesentlichen: Augen auf, aufmerksam sein und mögliche Mängel ansprechen und anzeigen (nicht bei der Polizei, sondern beim verantwortlichen Haustechniker, Betreiber, Eigentümer/Vermieter, … im Zweifelsfall durchfragen, wer verantwortlich ist).

Immobilien stellen grundsätzlich Produkte in knapper Zahl und damit im hochpreisigen Segment dar. Überstürzte und unüberlegte Käufe und Verkäufe von Immobilien kann bei mangelnder Sorgfalt zu einer finanziellen Katastrophe für ein ganzes Unternehmen werden und sich existenzbedrohend auswirken. Da Mängel im vorbeugenden baulichen Brandschutz bedeutet, dass ein Gebäude eine Gefahr für Leib und Leben werden kann, resultiert hieraus nicht selten sofortiger Handlungsbedarf und -pflicht. Damit können meist auch enorme Kosten einhergehen. 

Anders verhält es sich mit den pflichtgemäßen Wartungen und Prüfungen. Diese sind vorab bekannt, gut kalkulierbar und sollten daher in der Investitionsrechnung berücksichtigt werden sollten. 

Die häufigsten Konfliktpotentiale, auf die wir bisher bei unserer Arbeit getroffen sind, werden wir hier kurz erläutern:

Brandmelder

Flucht- und Rettungswege

Flucht- und Rettungspläne

Rauch- und Brandschutztüren

Beschilderung und Piktogramme

Brandmelder

Es gibt verschiedene Arten von Brandmelder, deren unterschiedlichen technischen Funktionsweisen hier nicht erläutert werden. Brandmelder haben die Aufgabe einen Brand frühestmöglich zu erkennen und dann, je nach Ausführung, den Brand an eine entsprechende Anlage zu melden und akustisch oder visuell auf den Brand hinzuweisen. Seitdem am 31.12.2020 die letzte Übergangsfrist zum Nachrüsten von Rauchmeldern in Brandenburg ausgelaufen ist, sind Brandmelder in allen Bundesländern Pflicht. Hier wird die Zuverlässigkeit der Eigentümer und Betreiber, sowie die Selbstkontrolle der Nutzer vorausgesetzt – weder Feuerwehr noch eine zuständige Behörde kontrolliert, ob Brandmelder in privaten Wohnungen pflichtgemäß installiert wurden. In jedem Schlafzimmer, Kinderzimmer und Flur, die als Fluchtwege aus einem Aufenthaltsraum dienen, sind Brandmelder zu installieren. In allen Bundesländern gilt: in jedem Schlafzimmer, Kinderzimmer und Flur, die als Fluchtwege aus einem Aufenthaltsraum dienen, sind Brandmelder zu installieren.  Je nach Bundesland existieren weitere Auflagen; die individuelle Information obliegt jedem einzelnen Eigentümern, Betreibern und Nutzern. 

Die Rauchmelderpflicht in Schlafzimmern kann in Pflegeheimen und zweckähnlichen Einrichtungen auch zu einer Gefahr werden: es kommt durchaus vor, dass Personen, die durch die akustischen und visuellen Signale gewarnt werden sollen, aufgrund ihres Alters und den damit verbundenen körperlichen Einschränkungen nicht mehr in der Lage sind, sich selbst, geschweige denn andere Personen zu retten. Angst- und Panikreaktionen können dann zu einer lebensgefährlichen Belastung für den Organismus führen. Die Inzidenz von Fehlalarmen oder ausgelösten Alarmen aufgrund eines Unfalls in einer Küchenzeile sind hier besonders häufig. Dennoch bleibt: Brandmelder sind zunächst Pflicht! Alternative Lösungsmöglichkeiten, wie ein stiller Alarm bei den Pflegekräften, muss individuell für jede Einrichtungen im Brandschutzkonzept integriert und vom Prüfingenieur und der Feuerwehr genehmigt werden.

Relevant für die Investitionsrechnung ist vor allem die gesetzliche Regelung, dass die Brandmelder alle acht Jahre ausgetauscht werden müssen. Insbesondere bei großen Häusern mit vielen Brandmeldern kann dies erhebliche verursachen, mit 140-180 € pro Brandmelder sollte da gerechnet werden. Bei einer Hohlraumüberwachung im doppelten Boden oder bei einer abgehängten Decke kann da eine stattliche Anzahl von Meldern zusammenkommen.

Flucht- und Rettungswege

Stellen Sie sich selbst einmal die Frage, wie häufig Sie, nachdem Sie ein öffentliches Gebäude betreten haben, einmal bewusst den Flucht- und Rettungswegplan studiert haben und beantworten Sie sich diese Frage ehrlich – vermutlich selten. Jedem Fluggast ist die routinemäßig vor Beginn des Fluges durchgeführte Sicherheitsunterweisung geläufig, wobei die Fluchtmöglichkeiten bei einem einzigen Ganz sehr begrenzt sind. Im Gebäude wird es schon dann komplizierter, weil es immer zwei Fluchtwege geben muss. Stellen Sie sich vor, dass sie möglicherweise aus dem Schlaf kommen und mit sehr schlechter Sicht aus einem Ihnen unbekannten Gebäude ins Freie finden müssen. Sie werden für einen freien Gang ohne Stolperfallen, zu welchen Dekorationsgegenstände sehr schnell werden können, dankbar sein. Seien Sie sich über die folgenden Tatsachen bewusst:

  1. Der Rauch eines Brandes zieht schneller, als sie laufen können!
  2. Der Rauch nimmt Ihnen die komplette Sicht!

Da Ihnen im Regelfall zwei Rettungswege zur Verfügung stehen, sollten Sie immer den rauchfreien Weg wählen. Allerdings kann der zweite Rettungsweg, je nach Brandschutzkonzept, auch bedeuten, dass Rettungsgerät der Feuerwehr (z.B. Drehleiter, die an ein Fenster gehoben wird) als zweiter Rettungsweg zählt. Ein persönlicher Rat an dieser Stelle: setzen Sie sich mindestens einmal im Jahr mit Ihren Kindern zusammen und besprechen Sie das Verhalten und die Rettungsmöglichkeiten im Brandfall (das ist übrigens auch in der Schule Pflicht!).

Für alle Flucht- und Rettungswege gilt: freihalten von Hindernissen und Brandlasten (darunter versteht man die Wärme, die bei der Verbrennung von Gegenständen entsteht; bzw. umgangssprachlich das Futter eines Feuers) und zum Brandschutz gehörende Einbauten (Brandschutztür, Feuerlöscher, usw.) nicht manipulieren oder verändern! In Versammlungsstätten ist der Betreiber für das Freihalten von Fluchtwegen verantwortlich (§ 31 MVStättV). Aus dem Arbeitsschutz ergibt sich die Pflicht des Arbeitgebers, Rettungswege frei zu halten (ASR). Insbesondere in Kaufhäusern fällt uns bei unseren unterschiedlichen Aufträgen immer wieder auf, dass sich vor einer Notausgangstür, die sonst nicht genutzt wird, häufig eine schnell mal abgestellte Kiste oder ein kleines Regal befindet.  Damit gilt der Fluchtweg als blockiert. Brandereignisse in Diskotheken mit häufig schweren Folgen verdeutlichten die Praxis der Betreiber, dass Fluchtwegtüren verschlossen wurden, um das unkontrollierte Eintreten von Gästen zu verhindern. In Büros und Verwaltungsgebäuden sind es gerne Dekorationselemente wie Pflanzen oder Sitzmöbel und Sitzgelegenheiten, die unzulässig in Fluren abgestellt werden. Ganz besonders kritisch, wenn auch der gute Wille dahinter erkennbar ist, sind saisonale Dekorationen, wie Strohballen im Herbst, die in Fluren von Pflegeheimen auftauchen. Diese sind nicht nur ein Hindernis für Flüchtende, Retter und Feuerwehrleute, sondern auch eine enorme Brandlast. Bevorzugen Sie es, Spielverderber und Lebensretter zu sein und achten Sie als Betreiber auf das Freihalten von Fluchtwegen. Wenn Sie nur einen Zugang zum Gebäude ermöglichen wollen, können Ihnen sogenannte Panikschlösser helfen: mit diesen können Sie Türen abschließen, sie sind jedoch jederzeit in eine Richtung trotzdem mittels Türklinke zu öffnen.

Flucht- und Rettungspläne

Wie bereits im Absatz über Flucht- und Rettungswege erläutert, wirft man gewohnheitsbedingt nur selten einen Blick auf die aufgehängte Flucht- und Rettungspläne. Bedenken Sie bitte, dass Ihnen der Rauch sämtliche Sicht nimmt, sodass die Suche nach dem Plan im Brandfall eine Herausforderung wird. In jedem Hotelzimmer findet sich ein Plan. Auf diesen Plan müssen Sie sich verlassen können. Zur Info: Der Plan vor Ihnen sollte nicht genordet, also wie eine Landkarte mit Norden nach oben ausgerichtet sein, sondern so, wie der Plan angebracht ist. Die Wand vor Ihnen ist sozusagen auf dem Plan oben. Als Eigentümer oder Betreiber sind Sie dafür verantwortlich, dass die Pläne die tatsächliche Bebauung widerspiegeln und der aktuellen Norm entsprechen. Erschreckend häufig fällt uns bei unserer Arbeit auf, dass die Pläne nicht aktuell sind oder schlicht falsch sind oder nicht der Norm entsprechen. 

Wie bereits im Absatz über Flucht- und Rettungswege erläutert, wirft man gewohnheitsbedingt nur selten einen Blick auf die aufgehängte Flucht- und Rettungspläne. Bedenken Sie bitte, dass Ihnen der Rauch sämtliche Sicht nimmt, sodass die Suche nach dem Plan im Brandfall eine Herausforderung wird. In jedem Hotelzimmer findet sich ein Plan. Auf diesen Plan müssen Sie sich verlassen können. Zur Info: Der Plan vor Ihnen sollte nicht genordet, also wie eine Landkarte mit Norden nach oben ausgerichtet sein, sondern so, wie der Plan angebracht ist. Die Wand vor Ihnen ist sozusagen auf dem Plan oben. Als Eigentümer oder Betreiber sind Sie dafür verantwortlich, dass die Pläne die tatsächliche Bebauung widerspiegeln und der aktuellen Norm entsprechen. Erschreckend häufig fällt uns bei unserer Arbeit auf, dass die Pläne nicht aktuell sind oder schlicht falsch sind oder nicht der Norm entsprechen. 

Das folgende Bild eines Plans von 2008 wurde von einem unserer Kollegen bei einem privaten Besuch in einem Krankenhaus aufgenommen. Sagen Sie uns bitte, wo der nächste Feuerlöscher ist.

Wir können es Ihnen auch nicht sagen und müssten vor Ort danach auf die Suche gehen.

Die Norm DIN ISO 23601 definiert, wie Flucht- und Rettungspläne aussehen müssen. Diese müssen selbstverständlich bei der Änderung von Grundrissen oder Fluchtwegen aktualisiert werden. Es gibt einen Bestandschutz für Pläne, sofern die damalig zugrundeliegende Norm korrekt eingehalten wurde.

Rauch- und Brandschutztüren

Türen mit einer Funktion gemäß vorbeugendem baulichen Brandschutz werden in verschiedenen Feuerwiderstandsklassen angeboten. Die Anforderungen an Feuerschutzabschlüsse werden in der DIN 4102-5 geregelt. Eine entsprechende Tür dient als Feuerschutzabschluss in einer Öffnung einer Trennwand zwischen Nutzungseinheiten und in Brandwänden. Es gibt die Klassen T30, T60, T90, T120 und T180. Die Zahl hinter dem T gibt die Dauer in Minuten an, für welche der Feuerschutzabschluss den Durchtritt des Feuers verhindern muss. Es gibt auch Rauchschutztüren, welche die Ausbreitung von Rauch verhindern sollen. Die Anforderungen an Rauchschutztüren sind in der DIN 18095 geregelt. Eine Rauchschutztür, die mit RS analog zu der Verwendung der T-Klassifizierung gekennzeichnet ist und eine Brandschutztür können in einer Tür kombiniert sein, müssen es aber nicht. Ob eine Tür eine entsprechende Klassifikation besitzt, erkennen Sie an den Plaketten, die sich an der Tür befinden muss. Sonst ist sie bei einer Prüfung nicht als solche zu erkennen. 

Die Plakette befindet sich meist an der dünnen Seite des Türblatts, zwischen den Türbändern und wird durch die Zarge verdeckt. Das vorliegende Beispiel zeigt eine T90 Brandschutztür zu einem Fluchttreppenhaus.

Brandschutztüren sind nur dann effektiv, wenn diese im Brandfall geschlossen sind. Dafür sorgt bei ständig geöffneten Türen eine automatische Schließvorrichtung. Auf die technische Funktionsweise der verschiedenen Lösungsmöglichkeiten wird hier nicht eingegangen. Die Zertifizierung erhält eine Brandschutztür aufgrund ihrer Bauweise. Also darf sie nicht nachträglich verändert oder in seiner Funktionsweise manipuliert werden. Dabei sollte beachtet werden: Wer eine Brand- oder Rauchschutztür mit einem Keil offenhält, macht sich strafbar (§ 145 Abs. 2 Nr. 2 Strafgesetzbuch)! Das gilt auch für das nachträglich anbringen von Haken in einer Brandschutztür, wie in dem folgenden Bild:

Zum einen hält der Haken die Brandschutztür dauerhaft offen. Diese Manipulation mit dem Durchbohren der Tür bewirkt außerdem, dass sie in Ihrer Funktion beeinträchtigt wird.

Es gibt durchaus legale Maßnahmen, Türen langfristig offen zu halten. Als Eigentümer und Betreiber sollten Sie sich ausschließlich auf diese Maßnahmen zurückgreifen. 

Beschilderung und Piktogramme

Auch Fluchtwegpiktogramme haben sich im Laufe der Zeit verändert. Die relevanten Vorgaben finden Sie in der BGV A8, ASR A1.3, DIN 4844-2 oder ISO 7010. Die aktuellen Fluchtwegkennzeichen erkennen Sie an der abgerundeten Ferse der Person auf dem Piktogramm:

Die Fluchtwegpiktogramme gibt es nachleuchtend, beleuchtet oder hinterleuchtet. Grundsätzlich gilt, dass sie gut sichtbar aufgehängt werden müssen. Das bedeutet vor allem, dass sie in Fluchtwegen auch an jedem Türsturz und an jeder Richtungsänderung eines Fluchtwegs hängen müssen. Dabei hilft es allerdings nicht, die Kennzeichnung in einem Flur an die flache Wand zu hängen, wie es uns in diesem Beispiel eines Hotelflurs begegnet ist. Hier ist das Piktogramm auf der rechten Seite, kurz vor dem Zeichen für den Feuerlöscher, nicht zu erkennen:

Mit dem Erscheinen der DIN ISO 16069 im April 2019 hat sich ein ganz neues Problem ergeben, womit Deutschland auf internationaler Ebene eine Besonderheit darstellt. Die neue DIN ist die Übernahme der internationalen Norm ISO 16069, in der unter anderem die Bedeutung der Rettungswegzeichen in Kombination mit dem Richtungspfeil beschrieben wird. Die DIN hat die internationale Festlegung übernommen, wobei die übrigen Vorschriften, wie die ASR A1.3, auf die Richtung des Pfeils nicht weiter eingehen. Der Pfeil ist grundsätzlich immer mit dem Fluchtmännchen anzubringen. Die Pfeilrichtung steht dabei für die Laufrichtung entlang des Fluchtwegs. Wichtig hierbei ist bereits, dass die Verwendung der Piktogramme im Gebäude konsistent ist: ein Pfeil sollte immer für die gleiche Richtung stehen. Hier ein Beispiel, wie es zu Missverständnis in Deutschland kommen kann:

In der Praxis ist es zumeist so, dass der Pfeil so angebracht wird, dass er auf den darunter liegenden Fluchtweg deutet. Jetzt kommt die entscheidende Frage: in welche Richtung zeigt der Pfeil auf den Schildern der Autobahn, wenn Sie geradeaus fahren müssen? Selbst Kinder können diese Frage beantworten, aber wie antworten sie auf die Frage, in welche Richtung der Pfeil eines Fluchtwegpiktogramms zeigen sollte? Da ist es doch missverständlich, dass der Pfeil für den Fluchtweg bisher nach unten zeigte. Sie müssen sich bei der Verwendung von Fluchtwegkennzeichen vorstellen, dass Sie das Zeichen von der Decke nehmen und vor sich auf den Boden legen. Dann sollte der Pfeil die Richtung anzeigen, in die Sie flüchten müssen. In der Praxis ist die nach aktueller Norm zur richtigen Verwendung meist noch nicht angekommen. Gerichtsurteile über die falsche Verwendung der neuen Fluchtwegkennzeichen liegen noch nicht vor. Um Missverständnisse und Personenschäden und daraus resultierende schmerzhafte Regressansprüche zu vermeiden, lohnt die Kontrolle des Brandschutztechnikers und zu Ihrer eigenen Sicherheit ist auch hier ein Blick auf den Fluchtwegplan ratsam.

Nicht nur Fluchtwege müssen gekennzeichnet werden, sondern in bestimmten Fällen auch die Wege zum Gebäude. Diese sind für die Feuerwehr relevant. Wenn im Brandschutzkonzept Feuerwehrzufahrten und -aufstellflächen auf dem Grundstück vorgesehen sind, müssen diese ausgeschildert werden. Damit soll vor allem verhindert werden, dass Feuerwehrzufahrten durch parkende Fahrzeuge blockiert werden. Im Abschnitt über Flucht- und Rettungswege wurde bereits darauf hingewiesen, dass der zweite Fluchtweg gegebenenfalls auch über das Rettungsgerät der Feuerwehr gewährleistet werden kann. Für das Aufstellen der Drehleiter muss die Feuerwehr infolgedessen die dafür vorgesehenen Flächen auch erreichen können, weshalb eine Beschilderung grundsätzlich sinnvoll ist.Der vorbeugende bauliche Brandschutz ist in der richtigen Umsetzung eine fachlich anspruchsvolle Aufgabe. Regelmäßige Prüfungen sollten durch die Feuerwehr durchgeführt werden. Jedoch haben diese zum einen häufig nicht die Zeit für eine tiefgehende Prüfung und zum anderen führt sie meist keine Unterlagenkontrolle von Bauakten durch. So bleibt es also in Ihrer Verantwortung als Eigentümer, Betreiber und Nutzer auf eventuelle Mängel hinzuweisen bzw. diese zu beheben. Der vorbeugende bauliche Brandschutz soll nicht vernachlässigt werden, sondern vor allem Leben retten – Ihres mit eingeschlossen. Ein sorgfältiges Facility- und Portfoliomanagement hilft vor allem dabei, gesetzliche Vorgaben sowie Wartungs- und Prüffristen einzuhalten. Mit einer tiefgreifenden Analyse lassen sich auch hier Prozesse vereinfachen und Kosteneinsparpotentiale identifizieren. 

Sprechen Sie uns gerne an!

Die neue „Arbeitsplatz-Normalität“

Seit mehr als einem Jahr haben viele Menschen nun schon ihr Büro gegen Wohnzimmer, häusliches Arbeitszimmer etc. getauscht. Jetzt, wo die Homeoffice-Pflicht ausgelaufen ist, holen zahlreiche Firmen ihre Mitarbeiter an ihre Büro-Arbeitsplätze zurück. Doch: ist das der richtige Weg?

Viele Mitarbeiter haben gute Erfahrungen mit dem Homeoffice-Modell gemacht. Laut einer aktuellen Umfrage wünschen sich fast zwei Drittel der Beschäftigten auch nach der Pandemie von zuhause aus arbeiten zu können – vorausgesetzt natürlich, dass der Job sich dafür eignet. Dahinter steckt vor allem das Bedürfnis nach mehr Flexibilität. Denn inzwischen haben nicht nur Mitarbeiter mit Kleinkindern erkannt, dass der klassische Nine-to-five-Bürojob nicht der beste Weg ist, um Beruf und Privatleben unter einen Hut zu bringen. Und flexible Arbeitszeiten/-orte sind für junge Menschen längst wichtiger als Gehalt oder Firmenwagen.  

Unternehmen werden sich auf diese Wünsche einstellen müssen und der Wettbewerb um gute Arbeitskräfte wird zudem härter werden. Chefs müssen sich gut überlegen, mit welchen Anreizen sie um die knapper werdenden Mitarbeiter werben. Internationale Konzerne haben schon seit längeren „Neue Arbeitsplatzmodelle“ eingeführt bei denen natürlich Homeoffice eine zentrale Rolle spielt. Nun kommen auch Mittelständler und Kleinunternehmen nicht mehr umhin, sich mit diesem Thema auseinanderzusetzen. Diese neuen Modelle bieten zudem auch ökonomische/ökologische Vorteile wie weniger Bürofläche und damit Kosteneinsparung, CO2-Einsparung, Zeitersparnis für den Mitarbeiter. Insbesondere ist auch ein neues Bewusstsein beim Vorgesetzten und Mitarbeiter erforderlich. Gute Arbeit wird nicht durch Präsenz, sondern durch Führung nach Zielen erzielt und der Mitarbeiter muss lernen sich selbst anders zu managen als im Büroalltag. Aber: Präsenz ist nach wie vor wichtig jedoch unter einem anderen Aspekt. Das Büro wird sich zu einem Kommunikationsort entwickeln. Der soziale Kontakt muss erhalten werden, zu bestimmten Anlässen sind nach wie vor Face to Face meetings erforderlich und der „analoge Flurfunk“ darf nicht unterschätzt werden.

CGN unterstützt Sie bei der Erarbeitung spezifisch auf die Bedürfnisse Ihrer Firma zugeschnittener „Neuer Arbeitsplatzmodelle“ sowie der Einführung/Umsetzung und dem zugehörigen Change Management.

Coronas Einfluss auf die Immobilienwirtschaft

Kein Thema dominierte unser Leben innerhalb der letzten 12 Monate so sehr wie der Covid-19-Virus. Er beeinflusste nahezu alle Bereiche des Lebens direkt oder indirekt. Aufgrund der Dauer und der Intensität stellt sich hinter den Wunsch an das Ende der Beschränkungen auch die Frage, was der Coronavirus hinterlassen und nachhaltig verändern wird.

Wird unser Leben irgendwann so sein, wie vor dem Ausbruch in Wuhan? Wie hat sich unser Leben verändert und wie wirkt sich das auf die Nutzung von Immobilien aus? Da sich CGN-Consulting mit Immobilien beschäftigt, stellen wir uns deshalb vor allem die Frage, ob sich durch den Virus auch die Immobilienwirtschaft verändern wird. 

Bei der Frage nach dem Einfluss von Corona auf die Immobilienwirtschaft lässt sich keine pauschale Aussage treffen, denn letztendlich sind die Auswirkungen auf die verschiedenen Immobilienklassen sehr unterschiedlich, wobei sich durchaus Zusammenhänge ergeben. Wir wollen im Folgenden einige Assetklassen und die Auswirkungen von Corona betrachten und einen vorsichtigen Blick in die Zukunft wagen.

Wohnimmobilien 

Eine Wohnung zu haben entspricht dem Sicherheitsbedürfnis gemäß der Bedürfnispyramide nach Maslow und um das vorweg festzuhalten: daran hat sich nichts geändert, sondern der Trend der letzten Jahre setzte sich fort. Der Preisindizes für Eigentumswohnungen nahm im vierten Quartal 2020 gegenüber dem Vorjahresquartal in Metropolen nach den Auswertungen des statistischen Bundesamtes um 8,1 Prozentpunkte zu, wobei sich beobachten lässt, dass die Dynamik seit 2016 mit leichten Schwankungen abnimmt. Der Preis für Ein- und Zweifamilienhäuser nahm in Kreisfreien Städten um 8,3 Prozentpunkte und in Metropolen um 12,3 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahresquartal zu. Die Preise für Wohnimmobilien sind daher trotz Krise weiter gestiegen.

Ohne wissenschaftliche Belege sollte es dennoch unbestritten sein, dass wir im letzten Jahr deutlich mehr Zeit zuhause verbracht haben als vor der Krise. Das sollte aus den Maßnahmen des Bundes und der Länder im Kampf gegen die Ausbreitung von Corona hervorgehen. Unweigerlich wurde so das Zuhause (home), immer mehr zum Büro (office), also zum Homeoffice. Hier profitierte nicht zuletzt auch der Möbel-Versand, denn es wird Fälle gegeben haben, in denen das Homeoffice zunächst mit Schreibtisch und Stuhl ausgestattet werden musste (wie das Home-Office des Autors, der es mit ausverkauften Tischen und Versanddauer von 45 Tagen gar nicht so einfach hatte). Es bleibt fraglich, ob die nun eingerichteten Homeoffice-Plätze nach der Öffnung der Büros alle verwaisen werden oder ob ein wesentlicher Teil der Arbeitnehmer die Arbeitswelt in den eigenen vier Wänden intensivieren werden. Hier stellt sich auch die Frage, welchen Einfluss die Arbeit aus der eigenen Wohnung auf die Wahl des Wohnortes hat. Die Nähe zum Arbeitsplatz, kulturelle Angebote, vielfältiges Nachtleben, Bildungsangebote; das alles sind Pull-Faktoren der Metropolen, die während des Corona-Lockdowns ausnahmslos alle entfielen. Aufgrund dieser und weiterer Pull-Faktoren werden darüber hinaus deutlich höhere Mieten als im Umland in Kauf genommen. Deutschland hinkte jahrelang mit der Digitalisierung hinterher. Nun könnte die Zwangsdigitalisierung durch Corona aufgeweckt und verdeutlicht haben, dass Wohnen mit Internetanschluss theoretisch auch außerhalb der Metropolen und Großstädte möglich ist, sobald eine örtliche Bindung an den Arbeitsplatz entfällt – gesünder und sauberer soll es dort allemal sein. Sofern der Arbeitgeber mitspielt, die Tätigkeit ein Homeoffice überhaupt zulässt und ohnehin der Wunsch nach mehr Landluft besteht, könnte Corona dazu führen, dass sich mehr Menschen wieder aus den großen Städten herauswagen, sogar eine regelrechte Stadtflucht einsetzt. Ein schwacher Trend in diese Richtung war bereits vor der Pandemie zu beobachten. Die Digital-Nomads waren vor Corona ein eigenwilliges und freiheitsliebendes Volk, die sich aufgrund der Reisebeschränkungen gegebenenfalls eingeengt sahen, aber uns dennoch bereits vorgemacht haben, welche Möglichkeiten uns das Internet bietet. Eine neue Stadtflucht könnte zur Entspannung der Wohnungsmärkte in den Metropolen führen. Dennoch erwarten wir nicht, dass sich eine radikale Trendwende im Wohnungsimmobilienmarkt abzeichnet, lediglich die Nutzung des Wohnraums wird sich mehr zum Büro hin orientieren und das Zusammenspiel von Wohnung und Arbeiten den Alltag verändern. Diese Veränderung hat auch einen Einfluss auf den Markt der Büroimmobilien.

Büroimmobilien

Während im Lockdown intensiv aus dem Homeoffice gearbeitet wurde, waren die Büros gegenüber den Vorjahren vergleichsweise verwaist. Das Magazin „Immobilien Aktuell“ veröffentlichte am 01.04.2021 einen Beitrag, dass bundesweit etwa ein Viertel aller Beschäftigten im Home-Office arbeiten würden. CBRE titulierte die Büroimmobilien als die erfolgreichste Assetklasse 2020 und Prof. Dr. Alexander v. Erdély, CEO von CBRE Deutschland, prognostizierte im CBRE Market Briefing am 14.04.2021 eine Rückkehr ins Büro und Arbeiten wie in alten Zeiten. Diese Voraussagung entspricht unserer Einschätzung nach eher einem Wunschdenken, wo doch CBRE als Immobilienmakler von einem regen Handel von Immobilien mit guten Renditen abhängig ist. Corona hat uns gezwungen die Büroräume seltener zu besuchen. Zudem wurden den Arbeitgebern ein enormes Einsparungspotential aufgezeigt: Büroflächen und Nebenkosten. Das Magazin „Immobilien Aktuell“ bezifferte im selben, oben erwähnten Beitrag, dass für leerstehende Büros alleine in den zehn größten Städten insgesamt über 15 Millionen Euro an Kosten entstanden sind.  Wo Desk-Sharing-Ratio vorher nur ein Begriff für moderne Arbeitswelten war, fragen sich Führungskräfte heute, warum die Arbeitsproduktivität gleich, wenn nicht vielleicht sogar besser als vor Corona ist, obwohl sie allein in großen Büros sitzen. Spätestens beim Abzeichen der nächsten Rechnung der Gebäudereinigung, der Nebenkostenabrechnung oder beim Abgleich der Mieten in der Unternehmensbilanz kommt unweigerliche die Frage auf, ob die große Bürofläche überhaupt benötigt wird. Unsere Antwort darauf: Nein, wird sie nicht. 

(Unter Desk-Sharing-Ratio wird das Verhältnis zwischen vorhandenen Arbeitsplätzen in einem Büro und der Zahl der Belegschaft bezeichnet. Bei modernen Konzepten sind weniger Tische vorhanden als die volle Zahl an angestellten Arbeitskräften im Büro benötigen würde, da aufgrund von Krankheit, Urlaub, Dienstreisen und sonstige Abwesenheit damit gerechnet werden kann, dass ein bestimmter Anteil der Belegschaft nicht im Büro sein wird. So werden bei gleicher Anzahl von Tischen und Mitarbeitern immer einige Tische leer bleiben).

Die veränderte Arbeitsweise wird die Unternehmen, die auf Büroflächen angewiesen sind, dazu bringen, sich intensiv mit dem Thema auseinanderzusetzen. Das wird Veränderungen in der Büroarchitektur und -gestaltung mit sich bringen und zu neuen Impulsen führen. Große Büros haben unserer Meinung nach ausgedient und machen Platz für neue Konzepte, die sich an unsere neue, mobile Arbeitsweise anpassen werden. 

Zuletzt besteht hier die Verbindung zu Wohnimmobilien. Arbeitgeber, die es ihren Mitarbeitern ermöglichen, ihren Arbeitsplatz bzw. -Ort selbst zu wählen, werden attraktiv für Arbeitssuchende und so weiter profitieren. Mit entsprechenden Kompromissen, gegenseitigem Vertrauen und zeitgemäßer Ausstattung konnte auch vorher bereits ein heimatverbundener Ingenieur aus dem Emsland für ein Unternehmen in Berlin arbeiten. Jetzt sind vielleicht auch die letzten Arbeitgeber aufgewacht und haben dieses Potential erkannt. Wenn dieselbe Arbeitsleistung, die im Büro auch in den eigenen vier Wänden erbracht wird, wofür muss dann noch ein voll ausgestatteter Arbeitsplatz im Büro vorgehalten und bezahlt werden, wenn diese am Ende des Tages nicht genutzt wurden? Die Real Estate Beratung TME Associate veranstaltete zwei net&work-Treffen mit Diskussionsrunde zum Thema „Das Office ist tot – es lebe das Office!“. Das Ergebnis der Diskussion ist eindeutig: „Die durch Corona beschleunigte Mobilisierung der Arbeit führt unumkehrbar zu Dezentralisierung und Stadtflucht. Das klassische Büro wird durch alternative Komponenten verdrängt, es entstehen hybride Portfolios. Diese werden die Immobilienbranche in den nächsten Jahren vor ungeahnte Herausforderungen stellen!“. 

Mittel- und langfristig wird sich unserer Einschätzung nach eine Trendwende abzeichnen, sobald die Mietverträge mit den Vermietern auslaufen. 

Gesundheitsimmobilien

Gesundheitsimmobilien gerieten während der Corona-Pandemie nicht aus wirtschaftlichen Gründen in den Fokus. Stattessen erhielten Pflegeimmobilien, auch international, traurige Berühmtheit, da unter den Todesfällen, die aufgrund von Corona gemeldet wurden, überwiegend Pflegebedürftige waren. Die „Bild“-Zeitung berichtete, dass in Brandenburg 73 % der Todesfälle, die aufgrund von Corona zu beklagt waren, in Pflegeheimen auftraten. Rbb24.de berichtete, dass in Berlin etwa 60 % der Opfer in Pflegeheimen lebten. Überfliegt man die des Tagesspiegelveröffentlichten Kurzlebensläufe der an Corona verstorbenen Berliner, fällt einem das überdurchschnittlich hohe Alter vieler auf, an die durch den Tagesspiegel erinnert werden soll. Bisher konnten keine sinkenden Belegungszahlen in Pflegeheimen festgestellt werden, was unter anderem daran liegt, dass die durchschnittliche Verweildauer in einem Pflegeheim bei unter einem Jahr liegt und so die vorzeitig freigewordenen Plätze schnell wieder belegt wurden. Bei der wirtschaftlichen Betrachtung von Gesundheitsimmobilien muss man sich leider damit abfinden, Menschenleben häufig auf Zahlen reduziert zu betrachten. Das ändert nichts an der Intention und Funktion von Gesundheitsimmobilien, welche die gesundheitliche Versorgung als Ganzes in Deutschland aufrecht erhalten. Aber welchen Einfluss hat Corona denn nun auf Gesundheitsimmobilien gehabt und wie geht es weiter? 

Laut den Ergebnissen von CBRE stieg 2020 das Investitionsvolumen am deutschen Gesundheitsimmobilienmarkt im Vorjahresvergleich um 61 Prozent auf 3,38 Milliarden Euro und somit auf einen neuen Spitzenwert. Aufgrund der Bevölkerungszusammensetzung in Deutschland wird der Bedarf an Gesundheitseinrichtungen perspektivisch noch steigen, denn die geburtenstärksten Jahrgänge 1963 bis 1966 befinden sich aktuell mit den Mitte bis Ende Fünfzigern und es ist davon auszugehen, dass der Gesundheitszustand auf natürliche Art und Weise zunehmend schlechter wird. Da die Pandemie zwar zu einer Übersterblichkeit geführt hat, aber (zum Glück) zu keinem Massensterben, hat sich die Bevölkerungspyramide nicht maßgeblich verändert.

Durch den Virus und seine Verbreitung haben wir allerdings eine veränderte Sichtweise auf unsere Nutzung und unser Sozialverhalten in Gebäuden erlangt. Alle Maßnahmen zur Bekämpfung der Ausbreitung des Coronavirus hatten im Kern das Ziel, zusammentreffen von Gruppen in Gebäuden zu unterbinden. Da sich Gesundheitsimmobilien sehr angreifbar gezeigt haben, werden Maßnahmen notwendig sein, um die Nutzer dieser Immobilienklasse mehr gegen die Ausbreitung von Viren zu schützen. Die Entwicklung von Standards von vorbeugenden baulichen Infektionsschutzmaßnahmen, in Anlehnung an die Vorschriften zum vorbeugenden baulichen Brandschutz können helfen Leben zu Schützen. Ein interdisziplinäres Team forscht zu diesem Thema an der TU Braunschweig. Strengere bauliche Anforderungen könnten in Zukunft zu höheren Investitionskosten führen. In Anbetracht der enormen Aufwendungen für die Gesundheit, der steigenden Nachfrage und der alternden Bevölkerung wird dennoch nicht erwartet, dass sich der Gesundheitsimmobilienmarkt durch Corona nachhaltig verändern wird.

Einzelhandelsimmobilien

Bei Einzelhandelsimmobilien ist es notwendig die Trennung in Sub-Assetklassen vorzunehmen. Zum einen betrachten wir den Einzelhandel des täglichen Bedarfs. Verständlicherweise mussten Supermärkte, Drogerien und weitere ausgewählte Einzelhändler ihre Türen während des Lockdowns nicht schließen. Daher lässt sich hier kaum eine Veränderung aus Sicht der Immobilienwirtschaft feststellen. Ganz anders verhält es sich mit den Immobilien, deren Nutzer die Verkaufsflächen nicht öffnen durften. Der Blick auf den Einzelhandel gestaltet sich schwierig. Zum einen soll es nicht um den Einzelhändler an sich gehen, da der wirtschaftliche Erfolg auch vom Marketing und einem florierenden Online-Shop abhängig ist. Andererseits benötigt eine Einzelhandelsimmobilie auch eben jenen Mieter, damit diese wirtschaftlich bleibt. 

Der größere europäische Betreiber von Shopping-Center ECE ist Teil der Initiative „Das Leben gehört ins Zentrum“, mit der auf die drohenden Auswirkungen eines andauernden Lockdowns auf den Einzelhandel und die Innenstädte aufmerksam gemacht werden soll und um für eine sinnvolle und verantwortungsvolle Strategie zur zeitnahen Wiedereröffnung des Handels zu werben. Besuchen wir die großen Kaufhäuser in Köln, stehen wir seit November vor verschlossenen Türen. Es muss festgehalten werden, dass bereits vor der Corona Pandemie bemerkt wurde, dass der Markt von Shopping-Centern seinen Spitze bereits hinter sich gelassen hat. Die Pandemie führt aktuell aber zu einer enormen Beschleunigung des Abwärtstrends. Zwar stiegen die Ergebnisse des Einzelhandels laut statistischem Bundesamt im Februar 2021 zum Januar 2021 um 1,2 Prozent, aber zum Vorjahresmonat bleibt ein Delta von -9,0 %. Darüber hinaus ging das Konsumverhalten der deutschen Haushalte um 5,0 % zurück. Große Profiteure der Corona Pandemie waren alle Einzelhändler, die bereits vorher einen großen Teil ihres Geschäfts mit einem Online-Shop abgewickelt haben. Insbesondere der Vertrieb von Möbeln hat zugenommen. Das hilft allerdings den kleineren genutzten Flächen wenig. 

Unserer Einschätzung nach wird sich die Verwendung von Einzelhandelsflächen zunehmend ändern. Diesen Prozess konnten wir, am Beispiel von ECE bereits erwähnt, auch bereits vor der Pandemie beobachten. Die Pandemie wirkte hier wie ein Katalysator und wird unweigerlich zur Insolvenz von vielen Einzelhändlern führen. Das wird auch zu einer Stagnation der Preisentwicklung führen. Hier bleibt aber gerade die Lagebewertung ein weiterhin entscheidender Faktor. Die Top-Lagen werden auch weiterhin laufen, da wir uns bei den ersten Lockerungen und wärmeren Wetter wieder mehr vor die Tür und an unsere bewährten Plätze trauen. Schwerer wird es für die Einzelhändler, die bereits vor der Pandemie um Aufmerksamkeit der Kunden buhlen mussten. Gerade für diese Neben- bis Randlagen ist allerdings auch davon auszugehen, dass die freiwerdenden Flächen relativ schnell vom Markt absorbiert werden. Vor der Pandemie haben wir beobachtet, wie neue soziale Projekte eine steigende Nachfrage nach kleinen Einzelhandelsimmobilien entwickelten. Wir sind davon überzeugt, dass sich dieser Trend fortsetzen wird, sobald die Kontaktbeschränkungen aufgehoben werden und das Leben langsam wieder an Fahrt aufnimmt. Wir werden Einzelhändler verlieren und es werden daran Existenzen scheitern, aber die Einzelhandelsflächen werden die Pandemie langfristig überstehen, sich wandeln und ggf. auch neu entstehende Dienstleistungen beherbergen.

Logistikimmobilien

Keine andere Assetklasse hat von der Pandemie so stark profitiert wie die Logistikimmobilien. Die Aktie des Versandriesen Amazon kletterte von 2.100 $ am 21.02.2020 mit einer kleinen Delle auf aktuell 3.400 $. Die Schließung der Einzelhändler befeuerte die Onlinebestellungen und katapultierte den deutscher Logistikinvestmentmarkt zum Transaktionsrekord. So wurde gegenüber dem Vorjahr 28 Prozent mehr Volumen bei Transaktionen bewegt. „Stabile Nutzermärkte und strukturelle Trends wie Digitalisierung und Wachstum des Online-Handels, die sich weiter verfestigt haben, treiben die Nachfrage von Händlern und E-Commerce-Anbietern nach regionalen und lokalen Verteilungszentren“, sagte Nick Jones, JLL Head of Germany, Logistics & Industrial Investment. Aber wie wirtschaftlich Nachhaltig sind Logistikimmobilien für die Zukunft? 

Hotelimmobilien

Unserer Einschätzung nach wird das Interesse an Logistik Immobilien vorerst nicht einbrechen. Der Online-Handel hat gezeigt, was er kann, der Bedarf nach Lager- und Logistikflächen stieg, aber in vielen Gebieten wird nicht genügend Gewerbefläche ausgewiesen und baubar gemacht, als dass der Bedarf gedeckt werden könnte. Logistikimmobilien scheinen aktuell für Investoren ein sicherer Hafen zu sein. 

Neben den Einzelhandelsimmobilien hat keine Assetklasse so stark unter den Auswirkungen zu leiden wir die Hotelimmobilien. Ein touristisches Beherbergungsverbot in Deutschland gibt es seit November 2020. Bereits vorher nahmen besonders die Besuche ausländischer Gäste drastisch ab. Es fällt daher schwer zu glauben, dass der Sektor stabil bleiben wird. Doch unserer Einschätzung nach, wird ein dramatisches Hotelsterben ausbleiben. Woran liegt das?

Fakt ist, dass die Zahl der Übernachtungen laut statistischen Bundesamt aufgrund Corona verständlicherweise im Vergleich zu den Vorjahren eingebrochen ist: von 33 Millionen im Februar 2019 auf 7,2 Millionen 2021. Bisher gibt es aber keinen Grund, der uns annehmen lässt, dass sich die Freunde auf Urlaub im In- und Ausland nachhaltig verändern wird. Die ersten zwei Monate im Jahr sind statistisch gesehen ohnehin die Monate mit den geringsten Übernachtungszahlen. In Abhängigkeit einer zügigen Impfung der Weltbevölkerung und der damit (hoffentlich) erfolgreichen nachhaltigen Bekämpfung des Virus kann daher erwartet werden, dass die Urlaubsfreude wieder schnell ansteigen wird. Auch wenn es an dem Impffortschritt in Deutschland in die Medien viel Kritik hagelt, gibt es viele anderen Regionen dieser Erde, in denen die Impfung der Bevölkerung nicht begonnen hat oder deutlich langsamer verläuft. Es ist nicht verwunderlich, dass es sich dabei meist um arme Länder handelt oder mit einem großen Anteil einer armen Bevölkerung. Zu diesen Ländern gehören auch beliebte touristische Ziele. Zwar sind die Urlaubs-Ressorts üblicherweise von der armen Bevölkerung abgeschirmt, um den Besucher ein möglichst idyllisches Urlaubserlebnis zu suggerieren, dennoch wird durch das Virus ein erhöhtes Risiko bestehen, sofern eine Impfung der gesamten Bevölkerung nicht zur Verfügung steht. Das Risiko, welches so von internationalen Reisen ausgeht, könnte in Deutschland zu einer zunächst stärkeren Nachfrage von Urlaubsreisen innerhalb Deutschlands führen. Auf diese Weise würden Hotels in Deutschland profitieren. Schwer werden es Hotels haben, die sich besonders auf den Messe- und Kongressbetrieb in Deutschland spezialisiert haben. Bei keinen anderen Veranstaltungen findet ein so international geprägter Austausch statt, wie bei einer Messe. Aus diesem Grund wird die Neuaufnahme von Messen und Kongressen schleppender verlaufen, als jede andere Großveranstaltung. Für alle Immobilieninteressierte wichtig: Die MIPIM wurde zunächst auf den 7. und 8. September verschoben, aber nicht abgesagt. Die Expo Real ist zum aktuellen Stand vom 11. bis 13. Oktober in München geplant. 

Nichtsdestotrotz müssen Hotelgesellschaften die aktuelle Situation durchstehen. BNP Paribas Real Estateveröffentlichte Ende März eine Einschätzung des Hotelmarkts und berichtete, dass Fire Sales bisher eine Ausnahme seien. Wenige Tage später ließ die Maritim Hotelgesellschaft verlauten, dass man sich von einigen Standorten trennen wird, um einen Liquiditätsverlust von 140 Millionen auszugleichen, berichtete Monika Gommolla, die Vorstandsvorsitzende des Aufsichtsrats der Gesellschaft. Wie lange die Hotelgesellschaften einen den Lockdown wirtschaftlich durchstehen können, werden nur ihre CFOs genau sagen können. Die Hotelimmobilien sehen wir zumindest am kritischsten. 

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